Когато един апартамент, къща, парцел или друг недвижим имот принадлежи на няколко лица, съсобствеността невинаги създава проблем. Трудностите обикновено започват, когато собствениците имат различни планове: един иска да използва имота, друг предпочита продажба, а трети иска да получи своя дял в пари.
Един от начините за окончателно прекратяване на тази съсобственост е делбата.
Основният избор обикновено е между доброволна и съдебна делба. И при двете целта е прекратяване на съсобствеността, но начинът, по който се стига до резултата, е съществено различен.
При доброволната делба собствениците трябва да постигнат съгласие. При съдебната делба липсата на съгласие не е пречка сама по себе си – спорът се отнася пред съд.
Има ли всеки съсобственик право да поиска делба?
По общото правило – да.
Чл. 34 от Закона за собствеността предвижда, че всеки съсобственик може да иска делба на общата вещ, въпреки противна уговорка, освен ако законът предвижда друго или делбата е несъвместима с естеството и предназначението на вещта. Законът изрично посочва и че искът за делба не се погасява с давност. Правосъдие
Това е важно при ситуации от типа:
„Другите двама собственици не искат делба, значи нищо не мога да направя.“
Липсата на тяхното съгласие може да попречи на доброволната делба, но не означава автоматично, че съсобствеността трябва да продължи завинаги.
Какво представлява доброволната делба?
При доброволна делба съсобствениците сами постигат съгласие как да прекратят съсобствеността.
Това означава да са изяснени поне няколко основни въпроса:
кой участва в делбата, какви са дяловете, кои имоти се делят, кой какво ще получи и необходимо ли е парично уравнение между съделителите.
При недвижим имот доброволната делба не трябва да остава само устна договорка.
Чл. 35 ЗС изисква доброволната делба на недвижими имоти да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи. Когато участват недееспособни или отсъстващи лица, законът изисква предварително разрешение на районния съд. Правосъдие
Нужно ли е всички съсобственици да са съгласни?
За доброволната делба – да.
Не е достатъчно собствениците на 70% или 90% от имота да са постигнали решение и да наложат делбата на останалия съсобственик.
Доброволната делба предполага съгласие между всички лица, чиито права се прекратяват или преобразуват чрез нея.
Ако един от тях не е съгласен с предложеното разпределение, отказва да участва или има спор относно размера на дяловете, доброволният вариант може да се окаже невъзможен.
Тогава трябва да се прецени дали да се търси съдебна делба.
Как може да изглежда една доброволна делба?
Представете си двама съсобственици, които притежават по 1/2 идеална част от два недвижими имота.
Ако постигнат съгласие и правните и фактическите характеристики на имотите го позволяват, те могат да договорят единият да получи изцяло единия имот, а другият – другия. При разлика в стойностите може да бъде договорено и парично уравнение.
При друга ситуация трима наследници притежават само един апартамент. Тогава не е задължително решението да бъде физическото разделяне на апартамента. Те могат да обсъдят вариант един от тях да получи имота, а отношенията с останалите да бъдат уредени чрез съответното уравнение.
Точното решение зависи от собствеността, стойностите, характеристиките на имотите и волята на страните.
Какви документи се проверяват преди доброволна делба?
Преди да се подготви договорът, трябва да е ясно какво точно се дели и между кого.
Обичайно се проверяват документите за собственост и основанието, от което е възникнала съсобствеността. При наследствен имот значение имат документите за наследяване. Необходими могат да бъдат актуални кадастрални документи, данъчни документи и други книжа според конкретните имоти.
Трябва да се установят и точните квоти.
Например не е безопасно договорът да се подготвя само въз основа на твърдението:
„Ние сме трима наследници, значи всеки има по една трета.“
Размерът на наследствените дялове зависи от конкретния кръг наследници и други юридически обстоятелства.
Трябва ли да се проверят тежестите върху имота?
Да, това е разумна част от подготовката.
Делбата не трябва да се разглежда изолирано от правното състояние на имота. Ако има вписана ипотека, възбрана, права на трети лица или други относими вписвания, те могат да имат значение за планираното разпределение и последиците от него.
Затова при сделки и делба на недвижими имоти проверката на собствеността и вписванията е логична стъпка преди подписването, а не след него.
По-лесна ли е доброволната делба?
Тя избягва необходимостта съдът да решава спора между съсобствениците, но „доброволна“ не означава непременно „елементарна“.
Може да има сложни въпроси за квотите, няколко имота с различна стойност, ипотеки, наследствени права, извършени подобрения или парични отношения между съсобствениците.
Основното предимство е друго: страните сами могат да договорят приемливо за тях разпределение, вместо резултатът да бъде определен чрез съдебната процедура.
Какво е съдебна делба?
Когато съгласие не може да бъде постигнато, съсобственик може да поиска съдебна делба.
Производството има специална уредба в ГПК.
Макар чл. 341 ГПК да започва с правилата за сънаследници, правилата за делбата се прилагат и при съответните хипотези на съсобственост. Законът за собствеността препраща към правилата за делба на наследство. Правосъдие
Съдебната делба не е една-единствена процесуална стъпка. Тя има различни етапи и в рамките ѝ могат да възникнат допълнителни спорове.
Какво решава съдът първо?
Първата голяма задача е да се установи дали делбата трябва да бъде допусната и при какви параметри.
По чл. 344, ал. 1 ГПК с решението за допускане на делбата съдът определя:
между кои лица, за кои имоти и при какви дялове ще се извърши делбата. Правосъдие
Това е съществена разлика спрямо доброволната процедура.
Ако например единият участник твърди, че притежава 1/2, а другият – че първият има само 1/4, съдът трябва да разреши този спор, преди да се премине към реалното извършване на делбата.
Може ли в делбеното дело да се спори кой е собственик?
Да, могат да възникнат спорове относно правото на участие, квотите и имотите, включени в делбата.
Чл. 342 ГПК позволява в първото заседание да бъдат направени възражения срещу правото на определено лице да участва, срещу размера на неговия дял и срещу включването на определени имоти в наследствената маса. Правосъдие
При наследствена делба ГПК предвижда и разглеждането на определени преюдициални въпроси, включително оспорвания относно завещания и истинността на писмени доказателства. Правосъдие
Затова съдебната делба може да се усложни значително, ако самата собственост е спорна.
Какво се случва след като съдът допусне делбата?
След влизането в сила на решението за допускане се преминава към извършването на делбата.
Тук вече централният въпрос е:
Как съсобствеността реално да бъде прекратена?
При наличие на подходящи имоти могат да се оформят дялове. ГПК предвижда разделителен протокол въз основа на заключение на вещо лице, теглене на жребий, а при определени обстоятелства и разпределение на имотите от съда без жребий. Правосъдие
Чл. 353 ГПК например позволява съдът да разпредели имотите между съделителите без жребий, когато образуването на дялове и тегленето на жребий е невъзможно или много неудобно. Портал за правосъдие
Какво става, ако имотът е неподеляем?
Това е един от най-важните практически въпроси.
Апартамент от 70 кв.м например не става автоматично на два самостоятелни апартамента само защото двама души притежават по 1/2.
Юридическата квота и физическата поделяемост са различни неща.
Когато имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, чл. 348 ГПК предвижда съдът да постанови той да бъде изнесен на публична продан. Съделителите могат да участват в наддаването. Правосъдие
Това обаче не означава, че всеки неподеляем апартамент задължително завършва с продажба на външен човек.
Законът предвижда и специални възможности за възлагане на неподеляемо жилище при определени условия.
Може ли един от съсобствениците да получи неподеляемото жилище?
В определени случаи – да.
Чл. 349 ГПК урежда конкретни хипотези за възлагане на неподеляемо жилище.
Една от тях е свързана с жилище, което е било съпружеска имуществена общност, прекратена при смърт или развод, при допълнителните предпоставки на закона.
Друга се отнася до съделител, който при откриване на наследството е живял в жилището и не притежава друго жилище. Ако няколко съделители отговарят на условията, законът съдържа правило за предпочитание. Правосъдие
Тези правила не трябва да се превръщат в общо твърдение:
„Щом живея в апартамента, съдът ще ми го даде.“
Необходимо е да са изпълнени конкретните законови предпоставки.
Има ли срок за искането за възлагане?
Да.
По действащия чл. 349, ал. 4 ГПК искането за възлагане се прави най-късно в първото заседание след влизането в сила на решението за допускане на делбата. Имотът се оценява по действителната му стойност. Портал за правосъдие
Това е срок, който има практическо значение и не трябва да се пропуска, ако съделител смята, че отговаря на условията за възлагане.
Какво става с дяловете на останалите при възлагане?
Ако неподеляемото жилище бъде поставено в дял на един съделител, останалите не губят стойността на своите права.
Законът предвижда уравнение на дяловете.
При парично уравнение чл. 349, ал. 5 ГПК предвижда то да бъде платено, заедно със законната лихва, в шестмесечен срок от влизането в сила на решението за възлагане. Портал за правосъдие
Ако плащането не бъде извършено в срока, законът предвижда последици, включително обезсилване по право на решението за възлагане и преминаване към публична продан, с предвидената в закона възможност за друг квалифициран съделител. Портал за правосъдие
Това е още една причина възлагането да не се разглежда само като „искам жилището“, без предварителна преценка дали уравнението може реално да бъде платено.
Как протича публичната продан при делба?
Когато се стигне до чл. 348 ГПК, неподеляемият имот се изнася на публична продан.
Важно е, че съделителите не са изключени от нея.
Чл. 354 ГПК предвижда специална възможност съделител да изкупи имота при посочените в закона условия. Ако няколко съделители желаят това, законът предвижда нова продан между тях при определени правила. Портал за правосъдие
Следователно „публична продан“ не означава непременно, че никой от досегашните съсобственици няма възможност да придобие целия имот.
Може ли съдът временно да уреди кой използва имота?
При наследствената делба ГПК предвижда такава възможност.
Ако всички наследници не използват наследствените имоти съобразно правата си, чл. 344, ал. 2 позволява съдът по искане на някой от тях да постанови кой кои имоти ще използва до окончателното извършване на делбата или какви суми следва да се плащат за ползването. Правосъдие
Това временно уреждане не е самата делба.
Съсобствеността продължава до окончателното ѝ прекратяване.
Могат ли да се предявят и парични претенции между съделителите?
Да, делбеното производство може да включва и т.нар. искания за сметки.
Чл. 346 ГПК предвижда, че в първото заседание след допускане на делбата сънаследниците могат да предявят искания за сметки помежду си и да посочат доказателствата си. Правосъдие
В зависимост от конкретните отношения може да има въпроси за ползване, приходи, разходи или подобрения.
Но не всяка сума, която един съсобственик твърди, че е платил, автоматично се възстановява.
Основанието и доказателствата трябва да бъдат разгледани конкретно.
Каква е основната разлика между доброволната и съдебната делба?
Най-съществената разлика е кой определя решението.
При доброволната делба съсобствениците договарят резултата.
При съдебната делба, когато те не могат да се договорят, законовата процедура и съдът определят как ще се прекрати съсобствеността.
Оттам произтичат и останалите различия:
при доброволната делба е необходимо общо съгласие; при съдебната един съсобственик може да започне производството и без съгласието на останалите.
Доброволната делба позволява повече пространство за договорено разпределение. Съдебната е обвързана с процесуални правила, експертизи, решения и предвидените от закона способи за извършване на делбата.
Съдебната делба винаги ли е по-лошият вариант?
Не е полезно да се поставя въпросът така.
Ако страните могат да постигнат работещо и законосъобразно споразумение, доброволната делба често избягва необходимостта съдът да разрешава спора.
Но когато няма съгласие относно собствеността, квотите, стойността или самото прекратяване на съсобствеността, доброволната процедура може просто да не е възможна.
Тогава съдебната делба е предвиденият от закона способ спорът да бъде разрешен.
Колко време продължава съдебната делба?
Не може коректно да се даде универсален срок.
Продължителността зависи от конкретното дело: броя на страните и имотите, споровете относно собствеността и квотите, необходимите експертизи, исканията за сметки, начина на извършване на делбата, обжалванията и други процесуални обстоятелства.
Дело с двама съсобственици и един безспорен имот е различно от наследствена делба между много лица, няколко имота и спорни завещания.
Затова обещания от типа „съдебната делба приключва за X месеца“ не са надеждни.
Колко струва делбата?
И тук няма една универсална сума.
При доброволната делба могат да възникнат нотариални, вписвателни, данъчни и други разходи според конкретното разпределение и имоти.
При съдебната делба има държавни такси и могат да възникнат разноски за експертизи, вписвания и други процесуални действия. Чл. 355 ГПК предвижда, че страните заплащат разноските в делбеното производство съобразно стойността на дяловете си, а за присъединените искове се прилагат специално посочените общи правила за разноските. Портал за правосъдие
Адвокатското възнаграждение се определя с договор между адвоката и клиента съгласно действащия чл. 36 от Закона за адвокатурата. Портал за правосъдие
Затова в тази статия не посочвам фиксирана обща цена за делба.
Може ли съдебната делба да приключи със споразумение?
Самият факт, че е започнало дело, не означава, че страните повече не могат да разговарят.
Ако в хода на спора се стигне до приемливо решение, могат да се обсъдят приложимите процесуални способи за доброволното му уреждане.
Това може да бъде особено практично, когато експертизата или първоначалните действия по делото помогнат на страните да видят по-ясно стойността и реалната поделяемост на имотите.
Но конкретният начин, по който договореното решение ще бъде оформено, трябва да бъде съобразен с етапа на производството.
Практичен пример: двама наследници и един апартамент
Брат и сестра наследяват апартамент при равни права.
Братът иска да запази жилището, а сестрата предпочита да получи стойността на своя дял.
Ако се договорят за стойността и останалите условия, могат да обсъдят доброволна делба, при която имотът се поставя в дял на единия и се уравнява делът на другия.
Ако не могат да се разберат дали изобщо да прекратят съсобствеността или спорят за условията, всеки от тях може да разгледа възможността за съдебна делба.
Но при съдебното производство не следва предварително да се обещава, че апартаментът непременно ще бъде възложен на брата. За възлагането на неподеляемо жилище има конкретни законови предпоставки.
Практичен пример: три наследствени имота
Трима наследници притежават апартамент, къща и земя.
Ако стойностите и характеристиките позволяват и всички са съгласни, доброволната делба може да разпредели отделните имоти между тях и при необходимост да предвиди уравнение.
Ако няма съгласие и се стигне до съд, вещо лице може да бъде необходимо за оценката и възможността за оформяне на дялове. В зависимост от конкретната ситуация съдът може да приложи съответния способ за извършване на делбата, включително разпределение по чл. 353 ГПК, ако законовите предпоставки са налице. Портал за правосъдие
Практичен пример: двама съсобственици на неподеляем апартамент
Две лица притежават по 1/2 от един апартамент и никое не желае доброволно да прехвърли дела си.
Самият факт, че всеки има половината, не означава, че апартаментът може физически да бъде разделен на две жилища.
Ако в съдебната делба се установи, че имотът е неподеляем и няма приложима възможност той да бъде поставен в дял по предвидения в закона ред, чл. 348 ГПК предвижда публична продан. Правосъдие
Точно затова реалната поделяемост трябва да бъде разграничена от размера на идеалните части.
Често задавани въпроси
Може ли един съсобственик да ме принуди да участвам в доброволна делба?
Не. Доброволната делба предполага съгласие. Но отказът ви не премахва по принцип правото на друг съсобственик да поиска съдебна делба по чл. 34 ЗС. Правосъдие
Мога ли да поискам делба, ако притежавам само 1/10 от имота?
По общото правило чл. 34 ЗС предоставя правото да иска делба на всеки съсобственик; не поставя минимална квота от 1/2 или друга определена част. Правосъдие
Делбата означава ли непременно продажба на имота?
Не. Възможни са различни начини за прекратяване на съсобствеността. Публичната продан е особено важна при неподеляем имот, който не може да бъде поставен в някой от дяловете. Правосъдие
Ако живея в наследствения апартамент, съдът ще го възложи ли на мен?
Не автоматично. Чл. 349 ГПК съдържа конкретни предпоставки за възлагане на неподеляемо жилище, включително изисквания, свързани с начина на възникване на съсобствеността, живеенето в жилището и притежаването на друго жилище според съответната хипотеза. Портал за правосъдие
Има ли давност, след която вече не мога да поискам делба?
Чл. 34 ЗС изрично предвижда, че искът за делба не се погасява с давност. Правосъдие
Можем ли да направим доброволна делба само с обикновен писмен договор?
За недвижим имот законът изисква писмена форма с нотариално заверени подписи. Правосъдие
Коя делба е подходяща зависи преди всичко от наличието на съгласие
При доброволна и съдебна делба крайната цел е сходна – прекратяване на съсобствеността. Пътят до нея обаче е различен.
Когато всички съсобственици са съгласни кой какво да получи и как да бъдат уравнени дяловете, доброволната делба позволява те сами да определят договореното решение при спазване на законовата форма.
Когато такова съгласие липсва, съдебната делба позволява съсобственикът да поиска прекратяване на съсобствеността чрез съда.
Преди избора е важно да бъдат проверени собствеността, точните квоти, характеристиките на имотите, тежестите и въпросът дали имотът е реално поделяем. При неподеляемо жилище трябва отделно да се прецени дали са налице предпоставките за възлагане или може да се стигне до публична продан.
Естественият вътрешен линк към услугата е „адвокат по имотно и вещно право във Варна“ → [URL за S01]. Подходящ свързан материал е „Съсобствен имот без съгласие между собствениците: какви са възможностите?“ → [URL за A04], където може да се разгледа по-широко разликата между ползване, управление и окончателно прекратяване на съсобствеността.
Ако обмисляте делба на съсобствен имот, при консултация могат да бъдат прегледани документите за собственост, квотите, имотите и възможните варианти за доброволно уреждане или съдебна процедура, преди да се избере конкретният подход.