Получавате проект на предварителен договор за апартамент, преглеждате цената, датата за нотариуса и размера на капарото. Изглежда стандартно.
Точно думата „стандартен“ обаче може да създаде фалшиво спокойствие.
Предварителният договор за покупка на имот не е просто формалност по пътя към нотариалния акт. С подписването му страните поемат конкретни задължения — кога да сключат окончателната сделка, каква цена да бъде платена, какви документи да бъдат предоставени и какво да се случи, ако някоя от страните не изпълни договореното.
Затова добрият преглед на предварителен договор не започва от въпроса „има ли всички обичайни клаузи“, а от друг:
Съответства ли този конкретен договор на тази конкретна покупка и на рисковете, които купувачът и продавачът реално поемат?
Какво представлява предварителният договор?
Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите предварителният договор за бъдещ окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да бъде в писмена форма.
Законът изисква предварителният договор да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Всяка от страните може при определените от закона предпоставки да поиска по съдебен ред сключването на окончателния договор.
При продажбата основната конструкция е ясна: продавачът се задължава да прехвърли собствеността, а купувачът — да заплати цената. Това следва от чл. 183 ЗЗД.
Предварителният договор не Ви прави собственик
Това разграничение е изключително важно.
При недвижимите имоти договорът, с който се прехвърля собствеността, трябва да бъде извършен с нотариален акт — чл. 18 ЗЗД.
Следователно подписването на предварителния договор и плащането на част от цената не са равнозначни на придобиване на собствеността.
Предварителният договор създава задължение страните да стигнат до окончателната сделка при договорените условия.
Именно затова текстът му има толкова голямо значение.
1. Имотът трябва да бъде описан достатъчно ясно
Първото, което трябва да проверите, е какво точно се задължава продавачът да Ви продаде.
Не е достатъчно страните просто да знаят помежду си за кой апартамент говорят.
Описание от типа:
„апартаментът на третия етаж в сградата“
оставя много повече място за спор от конкретна индивидуализация на имота.
При налична кадастрална карта обичайно трябва да се обърне внимание на данни като кадастрален идентификатор, адрес, етаж, площ и предназначение на самостоятелния обект.
Трябва да бъде ясно и какво още е включено в сделката — например мазе, таванско помещение, идеални части от общите части, идеални части от земята или право на строеж, когато това е приложимо.
Особено внимание заслужават гаражите и паркоместата, защото правният им статут може да бъде различен при различни имоти.
Сравнете договора с документите за собственост
Описанието в предварителния договор не трябва просто да бъде копирано от брокерска обява.
То следва да бъде сравнено с:
документа за собственост, актуалната кадастрална схема или скица и останалите документи за имота.
Ако още не сте направили тази проверка, вижте:
„Преди капарото: какви документи да проверите при покупка на имот?“ — [URL за A01]
2. Цената трябва да е ясна — но и начинът на плащане
„Продажна цена: 200 000 евро.“
Това е важно, но не е достатъчно.
Проверката на предварителния договор трябва да установи и как ще бъде платена тази цена.
Например:
каква сума се плаща при подписване; каква сума се плаща преди нотариалната сделка; каква сума се плаща при самото изповядване; има ли банков кредит; има ли средства, които трябва да отидат директно към банка на продавача; кога дадено плащане се счита за извършено.
При значими суми всяка неяснота може впоследствие да се превърне в спор дали една от страните е изпълнила задължението си навреме.
Проверете и по коя сметка се плаща
Ако продавачът е едно лице, а в договора е посочена банкова сметка на друго, това трябва да бъде обяснено.
Същото важи, когато плащане трябва да бъде направено:
на пълномощник, на посредник, на кредитираща банка или на друго трето лице.
Не трябва да се приема автоматично, че щом дадена банкова сметка е написана в проекта на договора, плащането по нея непременно защитава интереса Ви.
3. Какво всъщност е „капарото“?
При много предварителни договори първата платена сума просто е наречена „капаро“.
От правна гледна точка обаче е важно какво страните действително са уговорили.
Законът урежда изрично задатъка в чл. 93 ЗЗД. Той служи като доказателство за сключването на договора и обезпечава изпълнението му. При определените в закона условия неизпълнението от страната, дала задатъка, може да доведе до задържането му, а при неизпълнение от страната, която го е получила — другата страна може при отказ от договора да иска задатъка в двоен размер.
Но само написването на думата „капаро“ не трябва автоматично да се приема като достатъчен отговор за правните последици.
Проверете:
как е определена сумата, каква функция има, част ли е от цената и какво става с нея при всеки предвидим начин, по който сделката може да не бъде завършена.
Това ще бъде разгледано подробно в отделната статия:
„Капаро и задатък при покупка на имот: защо текстът на уговорката е решаващ?“ — [URL за A13]
4. Срокът за окончателния договор трябва да означава нещо конкретно
Фразата:
„Страните ще сключат окончателен договор до 30 ноември“
изглежда ясна.
Но един добър предварителен договор трябва да отговори и на следващите въпроси.
Кой организира нотариалната сделка?
Кой избира или предлага нотариуса?
Кога другата страна трябва да бъде уведомена?
Къде ще се извърши сделката?
Какви документи трябва да бъдат готови преди тази дата?
Какво се случва, ако документ, който продавачът трябва да осигури, не е готов?
Какво става, ако банковото финансиране изисква допълнително време?
Самата дата не решава тези въпроси.
Внимавайте с формулировки като „в допълнително уговорен ден“
Колкото повече важни въпроси се оставят „за после“, толкова по-малка сигурност дава договорът.
Ако конкретното действие е важно за сключването на окончателната сделка, разумно е още в предварителния договор да има механизъм как и кога то трябва да се извърши.
5. Ако купувате с ипотечен кредит, договорът трябва да отчита това
Това е една от най-практичните точки при предварителен договор за покупка на имот.
Много купувачи подписват договор, като разчитат част от цената да бъде платена чрез банков кредит.
Но предварителното одобрение на кредитополучателя не е непременно равнозначно на окончателно одобрение на конкретния имот и конкретния размер на финансирането.
Затова е важно да бъде обсъдено какво става например ако:
банката откаже кредита; одобри по-ниска сума; оценката на имота е по-ниска от очакваното; поиска допълнителни документи от продавача; установи обстоятелство по имота, което препятства финансирането.
Не трябва да се предполага автоматично, че отказът на банката освобождава купувача от вече поетите договорни задължения.
Ако банковото финансиране е решаващо условие за покупката, последиците при проблем с кредита трябва да бъдат анализирани и при необходимост изрично уредени в договора.
6. Какви документи трябва да представи продавачът?
Фраза като:
„Продавачът ще представи всички необходими документи“
звучи удобно, но може да се окаже твърде обща.
Когато конкретни документи са съществени за сделката, може да е по-разумно те да бъдат посочени или поне да бъде ясно определено задължението на продавача да ги осигури в срок.
В зависимост от имота могат да имат значение например:
документите за собственост, кадастрална схема или скица, документи относно тежести, наследствени документи, документи за семейното положение или други книжа според конкретната история на собствеността.
При ново строителство обхватът може да бъде значително по-различен.
Предварителният договор не трябва да замества проверката на имота
Декларация на продавача, че „имотът няма тежести“, е полезна договорна уговорка, но не е заместител на проверката в Имотния регистър.
По същия начин декларация, че продавачът е собственик, не отменя необходимостта да бъдат разгледани документите му.
Договорът и правната проверка изпълняват различни функции.
7. Проверете какво е обещал продавачът за състоянието на имота
Особено при жилищни имоти трябва да се знае в какво състояние ще бъде предаден имотът.
Например:
с обзавеждането или без него; с конкретни уреди; освободен от лица и вещи; с определени довършителни работи; с ключове и достъп до всички прилежащи помещения.
Ако дадена характеристика е важна за решението Ви да купите имота, не е разумно да разчитате единствено на снимките от обявата или на устно обещание.
Договорът трябва достатъчно ясно да отразява това, което страните реално са договорили.
8. Проверете кога се предава владението
Подписването на нотариалния акт и получаването на ключовете невинаги са предвидени за един и същи момент.
Затова предварителният договор трябва да бъде проверен и за това:
кога имотът трябва да бъде освободен; кога купувачът получава ключовете; има ли лице, което продължава да го ползва; има ли наемно отношение; как се удостоверява предаването.
При необходимост може да бъде предвиден и приемо-предавателен протокол.
Това е особено важно, когато продавачът иска да остане в жилището известно време след сделката.
9. Неустойката трябва да се чете заедно със задължението, което обезпечава
Клауза от типа:
„Неизправната страна дължи неустойка 10 000 евро“
може да изглежда проста.
Но веднага възникват въпроси:
Кое точно поведение прави страната неизправна?
Достатъчно ли е закъснение от един ден?
Дължи ли се същата сума при всяко нарушение?
Може ли наред с неустойката да се претендира изпълнение?
Как се съчетава неустойката със задатъка?
Има ли различни последици за купувача и продавача?
По общото правило на чл. 92 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението и служи като предварително определено обезщетение за вреди от неизпълнението, без вредите да трябва да бъдат доказвани до размера ѝ. Законът предвижда и възможност при определени условия прекомерно голяма неустойка да бъде намалена от съда.
Тук обаче има важна особеност: при търговска сделка между търговци Търговският закон съдържа специално правило, според което неустойката не може да бъде намалявана поради прекомерност.
Затова неустойката не трябва да се преценява само по размера ѝ, а и според страните, задължението и вида на конкретната сделка.
10. Проверете как договорът урежда неизпълнението
Една от най-важните части на проверката е да се прочете договорът не в сценария:
„Всичко ще мине нормално.“
а в сценария:
„Какво става, ако не мине нормално?“
Какво става, ако продавачът не представи документите?
Ако се установи ипотека или възбрана?
Ако купувачът закъснее с плащане?
Ако една от страните откаже да се яви пред нотариус?
Ако имотът вече не отговаря на договореното?
Има ли срок за отстраняване на проблема?
Как трябва да бъде изпратено уведомлението?
Това са клаузите, които често изглеждат маловажни в деня на подписването и стават най-важните при възникване на спор.
11. „Мога да се откажа“ не е достатъчна договорна клауза
Думите „отказ“, „прекратяване“ и „разваляне“ не трябва да се използват като взаимозаменяеми без значение как са формулирани.
По общото правило на чл. 20а ЗЗД договорите имат сила на закон за страните, които са ги сключили, и могат да бъдат изменяни, прекратявани, разваляни или отменяни по взаимно съгласие или на основанията, предвидени в закона.
При неизпълнение на двустранен договор чл. 87 ЗЗД урежда предпоставките за разваляне. Когато договорът е писмен, предупреждението за разваляне по този ред също трябва да бъде писмено. Законът предвижда и случаи, в които допълнителен срок за изпълнение не е необходим.
Затова фраза като:
„Купувачът може да се откаже от договора“
трябва да бъде последвана от поне още два въпроса:
При какви условия?
и
С какви финансови последици?
12. Проверете дали договорът е балансиран
Не е необходимо всяко задължение на едната страна да има огледално идентично задължение на другата.
Но е разумно да се погледне договорът като цяло.
Например:
Ако купувачът закъснее с плащането, дължи ли неустойка?
Ако продавачът закъснее с документите, има ли последица?
Ако купувачът се откаже, губи ли значителна сума?
Ако продавачът се откаже, каква е неговата отговорност?
Ако продавачът не може да прехвърли имота в договореното състояние, какво следва?
Има ли клауза, която дава на едната страна практически неограничена свобода да променя важни условия?
Една проверка на предварителния договор трябва да разглежда клаузите във връзка една с друга, а не изолирано.
Това съответства и на чл. 20 ЗЗД, според който при тълкуване на договорите се търси действителната обща воля на страните и отделните уговорки се разглеждат във връзка с целия договор.
13. Какво става, ако една от страните откаже окончателната сделка?
Чл. 19, ал. 3 ЗЗД предвижда възможност всяка от страните по предварителния договор да предяви иск за сключване на окончателния договор. При уважаването му договорът се счита сключен от момента, в който съдебното решение влезе в сила.
Гражданският процесуален кодекс съдържа специална процедура за такива производства.
Когато според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при окончателната сделка, съдът може да постанови решение, което замества окончателния договор при условие това задължение да бъде изпълнено. Чл. 362 ГПК предвижда в тази хипотеза двуседмичен срок от влизането в сила на решението за изпълнение на задължението.
Това обаче не означава, че всеки подписан документ, озаглавен „предварителен договор“, автоматично ще доведе до такъв резултат.
Правата на страните зависят от съдържанието на договора, изпълнението на законовите изисквания и конкретните факти.
Кои формулировки заслужават особено внимание?
При преглед на проект бих обърнала специално внимание на формулировки като:
„капарото не се връща при никакви обстоятелства“;
„продавачът може едностранно да удължи срока“;
„всички необходими документи ще бъдат предоставени своевременно“;
„окончателната сделка ще бъде сключена на допълнително уговорена дата“;
„при отказ купувачът губи всички платени суми“;
„имотът се продава във вида, в който се намира“, без яснота какво включва това;
„купувачът е извършил всички необходими проверки“, когато фактически такива още не са приключили;
препратки към приложения, които не са предоставени заедно с договора.
Това не означава автоматично, че всяка подобна клауза е недействителна.
Означава, че трябва да бъде разбрана преди подписването, включително в контекста на останалата част от договора.
Практичен пример: банковият кредит не е уреден
Купувачът подписва предварителен договор за имот за 180 000 евро и плаща 18 000 евро при подписването.
В договора е посочено само, че остатъкът трябва да бъде платен при нотариалното изповядване след 45 дни.
Купувачът планира да използва ипотечен кредит, но договорът не споменава това.
Банката впоследствие оценява имота по-ниско и одобрява по-малко финансиране.
Тук основният въпрос вече не е само:
„Банката отпусна ли кредита?“
А:
„Какво точно е договорено между купувача и продавача за плащането и какви последици са предвидени при неизпълнение?“
Ако зависимостта от банково финансиране е известна още при подписването, тя може да бъде обсъдена и при необходимост отразена в договора.
Практичен пример: имотът има ипотека
Наличието на ипотека не означава непременно, че продажбата е невъзможна.
Но ако предварителният договор просто заявява:
„Продавачът ще заличи ипотеката“
без да определя кога, как, във връзка с кое плащане и какви документи трябва да бъдат представени, значителна част от риска остава неуредена.
По-добрият въпрос е:
Как точно трябва да протече сделката, за да бъде защитено плащането на купувача и да се постигне договореният резултат?
Може ли предварителният договор да бъде „стандартен“?
Може да има стандартна структура.
Но не съществува един текст, който автоматично да е подходящ за всяка сделка.
Различни са например:
покупката със собствени средства; покупката с банков кредит; имотът с действаща ипотека; наследственият имот; покупката от дружество; новото строителство; имотът, който ще бъде освободен след нотариалната сделка.
Затова добрият шаблон може да бъде отправна точка, но не заменя проверката дали клаузите отговарят на конкретната ситуация.
Кога е най-подходящо договорът да бъде прегледан?
Преди подписването.
Изглежда очевидно, но на практика адвокат често получава предварителния договор едва след като:
сумата вече е платена, сроковете вече текат и страните вече са поели задълженията си.
Тогава възможностите са различни.
Ако проектът бъде прегледан предварително, могат да бъдат поставени въпроси, поискани документи и предложени промени, преди купувачът или продавачът да са се обвързали.
Кратък checklist преди подписване
Преди да подпишете предварителен договор за покупка на имот, проверете поне:
точно описан ли е имотът;
ясна ли е пълната цена;
ясно ли е всяко плащане — размер, срок, основание и получател;
ясно ли е какъв характер има първата платена сума;
има ли точен или определяем срок за окончателната сделка;
описани ли са документите и задълженията на продавача;
приключила ли е правната проверка на собствеността и тежестите;
отчетено ли е банковото финансиране, ако такова ще се използва;
ясно ли е кога се предава владението;
разбираеми ли са неустойките и основанията за тях;
ясно ли е при какви условия договорът може да бъде прекратен или развален;
ясно ли е какво става с вече платените суми при всеки предвиден сценарий.
Най-важното не е колко страници има договорът
Един дълъг предварителен договор не е непременно добър договор.
И краткият договор не е непременно лош.
По-важното е да отговаря достатъчно ясно на основните въпроси:
Какво се продава?
За колко?
Как и кога се плаща?
Какво трябва да направи всяка страна преди окончателната сделка?
Какво се случва, ако нещо се обърка?
Именно тези въпроси стоят в основата на добрия преглед на предварителен договор.
Ако подготвяте покупка на недвижим имот, разумно е проверката на договора да върви заедно с проверката на собствеността и документите, а не след нея като отделна формалност.
За съдействие при изготвяне или преглед на договор можете да разгледате услугата „Изготвяне на договори и правни становища“ — [URL за S04].
Целта на предварителния преглед не е да обещае, че никога няма да възникне спор, а да направи правата, задълженията и рисковете по сделката по-ясни преди подписването.