Преди капарото: какви документи да проверите при покупка на имот?
Харесали сте имот, договорили сте цена и продавачът или брокерът очаква капаро. Точно тук често се допуска една от най-скъпите грешки при покупката на недвижим имот: първото плащане се прави преди да е проверено какво всъщност се купува, кой има право да го продаде и какви права на трети лица са свързани с имота.
Проверката на имот преди покупка не означава само да видите нотариалния акт на продавача или едно удостоверение за тежести. Добрата проверка свързва няколко различни източника: документа за собственост, историята на придобиването, данните в кадастъра, вписванията в Имотния регистър, семейното положение на собственика и представителната власт на лицето, което подписва документите.
И тази проверка има най-голям практически смисъл преди да сте платили капаро, резервационна сума или друга част от цената.
Защо проверката трябва да бъде направена преди първото плащане?
При окончателната покупко-продажба нотариусът проверява дали продавачът е собственик и дали са изпълнени особените законови изисквания за сделката. Това задължение е изрично уредено в чл. 586 от Гражданския процесуален кодекс.
Проблемът е, че до този момент купувачът може вече да е:
- платил капаро или друга сума;
- подписал резервационно споразумение;
- подписал предварителен договор;
- поел срок за окончателна сделка;
- договорил кредит;
- направил други разходи във връзка с покупката.
Затова проверката от нотариуса при изповядване на окончателната сделка не заменя правната проверка, която е разумно да бъде извършена преди купувачът да поеме съществен финансов или договорен ангажимент.
Има още една важна подробност. В разговорния език почти всяко предварително плащане се нарича „капаро“. Законът обаче урежда конкретно задатъка в чл. 93 от Закона за задълженията и договорите и свързва с него определени последици при неизпълнение. Дали дадена сума действително има характера на задатък не зависи просто от това как е озаглавена, а от конкретната уговорка между страните.
Затова още преди превода на сумата трябва да е ясно на кого се плаща, на какво основание, при какви условия се връща и какво става, ако проверката на имота установи проблем.
1. Започнете с документа за собственост
Първият документ, който купувачът обичайно трябва да поиска, е документът, от който продавачът черпи правото си на собственост.
Това може да бъде например нотариален акт, съдебно решение, договор за делба, документ във връзка с наследяване или друг акт според начина, по който е придобит конкретният имот.
Самото наличие на нотариален акт обаче не приключва проверката.
Трябва да се установи поне:
дали лицето, което продава, съвпада със собственика по документа;
дали се продава целият имот или само идеална част;
дали описанието на имота съответства на действителния обект;
на какво основание продавачът е придобил имота;
дали от документа не следват права и на други лица.
При определени случаи е необходимо да се проследят и по-ранни актове за собственост.
Един нотариален акт невинаги показва цялата картина
Представете си, че продавачът е придобил апартамент по наследство. Нотариалният акт или друг документ, който Ви е предоставен, не бива автоматично да се разглежда изолирано.
Може да е необходимо да се установи кой е наследодателят, кои са наследниците, какъв дял принадлежи на всеки от тях и дали междувременно са извършени други сделки или делби.
При друг имот собствеността може да е резултат от поредица от продажби, дарение, делба или съдебно производство.
Затова въпросът не е просто:
„Има ли продавачът нотариален акт?“
По-полезният въпрос е:
„От представените документи и извършените справки може ли да се проследи достатъчно ясно правото му да продаде точно този имот?“
2. Сравнете документа за собственост с кадастъра
Следващата проверка е дали имотът по документа за собственост съответства на имота, който фигурира в кадастралната карта и който реално сте огледали.
При територии с одобрена кадастрална карта недвижимите имоти имат уникален кадастрален идентификатор. Законът за кадастъра и имотния регистър определя идентификатора като уникален номер, чрез който имотът се посочва еднозначно за територията на страната.
При апартамент или друг самостоятелен обект е разумно да се сравнят например:
кадастралният идентификатор;
адресът;
етажът;
площта;
предназначението на обекта;
принадлежности, когато са описани;
данните в документа за собственост и кадастралната схема.
Разлика между стар нотариален акт и актуалните кадастрални данни не означава автоматично, че сделката е невъзможна. Но разликата трябва да бъде обяснена преди плащането, а не след него.
Проверете и предназначението
Купувачът може визуално да разглежда дадено помещение като „апартамент“, но кадастралните документи да го описват с друго предназначение.
Подобно несъответствие не бива да се пренебрегва само защото имотът изглежда подходящ за живеене.
При правната проверка документите са по-важни от обявата.
3. Направете проверка в Имотния регистър
Агенцията по вписванията посочва, че в Имотния регистър се вписват актове, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот, както и ипотеки и възбрани. Регистърът позволява да се правят справки за собствеността, собствениците, вещните права и ограниченията върху имотите.
Това е съществена част от всяка проверка на имот преди покупка.
Един от документите, които могат да бъдат издадени, е удостоверение за имот. Според Агенцията по вписванията то отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права към момента на изготвянето му или удостоверява, че такива няма.
Проверката може да покаже например вписани ипотеки, възбрани или други права и актове, които имат значение за сделката.
Но тук има важна практическа уговорка:
удостоверението не трябва да се гледа механично като лист с надпис „няма тежести“.
Важно е дали проверката правилно обхваща конкретния имот, правилните лица и релевантната история на собствеността.
За повече подробности вижте нашата статия: „Удостоверение за тежести: какво показва и какво още трябва да се провери?“
4. Проверете дали продавачът е единственият човек, чието съгласие е необходимо
Фактът, че в документ е записано името само на един човек, невинаги е достатъчен, за да се заключи, че единствено той трябва да участва в сделката.
Особено внимание е необходимо при имоти, придобити по време на брак.
При приложим законов режим на общност Семейният кодекс предвижда, че разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи.
Има и отделно правило за семейното жилище, когато то е лична собственост на единия съпруг. При условията на чл. 26 от Семейния кодекс за разпореждането може да е необходимо съгласието на другия съпруг.
Затова при определени сделки трябва да се изяснят:
семейното положение на продавача, моментът и основанието на придобиване на имота, приложимият имуществен режим и дали е необходимо участието или съгласието на друго лице.
Това е типичен пример защо само снимка на нотариален акт, изпратена по имейл, не представлява пълна правна проверка.
5. Ако продавачът действа чрез пълномощник, проверете пълномощното
Продажбата чрез пълномощник не е необичайна и сама по себе си не е причина сделката да бъде избягвана.
Но пълномощното трябва да бъде проверено внимателно.
Чл. 37 от Закона за задълженията и договорите предвижда специална форма на упълномощаването, когато договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма. Законът допуска писмено пълномощно с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.
На практика трябва да се провери не просто дали има лист, озаглавен „пълномощно“, а например:
кой го е издал;
на кого;
за кой имот;
какви действия може да извършва пълномощникът;
има ли право да договаря цена и начин на плащане;
има ли право да получава суми, ако такива ще му бъдат плащани;
съответства ли документът на конкретната сделка.
Особено внимание е необходимо, ако от купувача се иска да преведе капарото по сметка на лице, различно от собственика.
Правното основание за това плащане трябва да бъде ясно.
6. Ако продавачът е дружество, проверете кой го представлява
Когато имотът се продава от фирма, трябва да се провери актуалното състояние на дружеството и кой има право да го представлява.
Важно е подписът под договора да бъде положен от лице с необходимата представителна власт или от надлежно упълномощен представител.
В зависимост от конкретната структура на дружеството и сделката могат да бъдат необходими и допълнителни корпоративни документи.
И тук правилото е същото: първо се проверява кой има право да обвърже продавача, после се плаща.
7. При наследствен имот проверката обикновено е по-широка
Когато имотът е придобит по наследство, трябва да се установят наследниците и правата, които всеки от тях е придобил.
Това е особено важно, ако имотът се продава само от един от наследниците или ако в документите има по-стари наследствени отношения.
Един пропуснат съсобственик може напълно да промени характера на планираната сделка.
Затова при наследствен имот документите при покупка често не се изчерпват с последния документ за собственост.
8. Проверете какво точно купувате заедно с основния имот
При апартамент например могат да имат значение мазе, таванско помещение, идеални части от общите части, идеални части от земята или право на строеж.
Паркомястото също изисква особено внимание, защото правният му статут може да бъде различен в различните сгради и сделки.
Не приемайте автоматично, че всичко, което е показано при огледа или описано в обявата, непременно е част от предмета на бъдещата покупко-продажба.
Това трябва да следва от документите.
9. При ново строителство проверката е различна
При покупка „на зелено“ или в новопостроена сграда проверката не се изчерпва със собствеността върху бъдещия апартамент.
Тя може да включва собствеността върху земята, правото на строеж, строителните книжа, участниците в проекта, етапа на строителството, начина, по който бъдещият обект е индивидуализиран, както и условията за плащане.
Това е отделна и по-широка тема. За подобна покупка е необходим анализ на конкретния проект и документи, а не механично прилагане на списък за готов апартамент.
10. Прочетете документа за капарото толкова внимателно, колкото и документите за имота
Проверили сте собствеността и тежестите. Това все още не означава, че може спокойно да подпишете всеки документ, който Ви бъде предоставен.
Преди плащането трябва да е ясно:
кой получава сумата;
какъв е нейният правен характер;
част ли е от продажната цена;
при какви условия се връща;
какво се случва, ако бъде установена ипотека или друг правен проблем;
какво става при отказ на банка да финансира покупката, ако се използва кредит;
има ли срок за предварителен и окончателен договор;
какви документи е длъжен да представи продавачът.
Точно тук проверката на имота преминава в проверка на договора.
По тази тема вижте: „Преглед на предварителен договор: кои клаузи заслужават особено внимание?“
Законът изисква предварителният договор за сделка, за която окончателният договор трябва да бъде в нотариална форма, да бъде сключен писмено и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Това следва от чл. 19 от Закона за задълженията и договорите.
Практична последователност преди да платите
Една разумна проверка на имот преди покупка може да следва следната последователност:
1. Установете кой е продавачът.
Физическо лице, няколко съсобственици, наследници, дружество или лице, действащо чрез пълномощник.
2. Вземете документа за собственост.
Проверете основанието за придобиване и дали са необходими по-ранни документи.
3. Идентифицирайте точно имота.
Сравнете нотариалния акт, кадастралните данни и имота, който реално сте огледали.
4. Проверете вписванията.
Прегледайте данните от Имотния регистър и релевантните актове, а не само заглавната информация на едно удостоверение.
5. Проверете допълнителните лица.
Съпруг, съсобственици, наследници, пълномощник или представител на дружество.
6. Прегледайте текста, който ще подпишете.
Особено условията за плащане, връщане на сумата, сроковете и документите, които продавачът трябва да представи.
7. Едва след това извършете първото плащане.
Точната последователност може да бъде различна според конкретния имот, но логиката остава една и съща: парите следват проверката, а не обратното.
Пример: апартаментът изглежда изряден, но продавачът е придобил имота по време на брак
Купувачът получава нотариален акт, в който като собственик е посочен продавачът. Апартаментът съответства на обявата, а цената е договорена.
Продавачът настоява още същия ден да бъде платено капаро.
Преди това обаче се установява, че имотът е придобит по време на брак.
Тогава вече трябва да се изясни основанието за придобиване и приложимият имуществен режим. Самото обстоятелство, че само едното име присъства в предоставения документ, не е достатъчно основание въпросът да бъде пренебрегнат.
Точно подобни ситуации показват защо юридическата проверка е най-полезна преди, а не след плащането.
Кои са предупредителните сигнали преди покупката?
Допълнителна проверка е разумна, когато:
продавачът или посредникът настоява за незабавно плащане преди предоставяне на документите; имената или данните за имота не съвпадат между различните документи; продава чрез пълномощник, но не се предоставя пълният документ; има ипотека или възбрана и обяснението е само „това ще се оправи при сделката“; има наследници или съсобственици, които не участват в преговорите; площта или предназначението в кадастъра се различават от това, което е рекламирано; от Вас се иска да платите на трето лице без ясно договорно основание.
Нито един от тези факти сам по себе си задължително означава, че сделката не трябва да се извърши.
Той означава, че въпросът трябва да бъде изяснен преди купувачът да поеме риска.
Достатъчно ли е удостоверението за тежести?
Не трябва да се разглежда като единствената проверка.
Удостоверението за имот е важен документ и показва вписванията, отбелязванията и заличаванията за права и тежести според данните, по които е издадено. Но проверката на собствеността включва и анализ на документите, от които продавачът черпи права, идентичността на имота и конкретните обстоятелства около сделката.
По-подробно може да прочетете на следния линк.
След като нотариусът така или иначе проверява собствеността, защо ми е предварителна проверка?
Защото нотариалната проверка се извършва във връзка с окончателната сделка.
Вашият финансов риск може да е започнал много по-рано — при капарото, резервационното споразумение или предварителния договор.
Предварителната проверка има различна цел: да знаете какво поемате като риск, преди да се обвържете.
Може ли проверката да се направи дистанционно?
Значителна част от документалната проверка може да се извърши чрез наличните регистри и предоставени документи независимо къде в България се намира имотът.
Конкретният случай обаче може да изисква допълнителни документи от съответната община, кадастъра, службата по вписванията или други институции.
Затова проверката винаги трябва да бъде съобразена с конкретния имот, а не само с града, в който се намира.
Най-важното: първо проверете имота, после договаряйте необратими плащания
При покупка на недвижим имот въпросът не е само дали жилището Ви харесва и дали сте договорили добра цена.
Преди първото плащане трябва да имате разумна яснота по три основни въпроса:
Кой има право да продаде?
Какво точно придобивате?
Има ли права, тежести или други обстоятелства, които могат да засегнат покупката?
Проверката не може да превърне всяка сделка в сделка без никакъв риск. Тя обаче може да установи проблеми в момент, когато купувачът все още има възможност да поиска допълнителни документи, да договори защитни клаузи или да прецени дали да продължи.
Ако подготвяте покупка на имот и искате документите да бъдат прегледани преди капаро или предварителен договор, можете да потърсите съдействие във връзка с имотно и вещно право, като запазите конслутация на следния ЛИНК.
Целта на предварителната консултация е не да обещае определен резултат, а да даде по-ясна картина на документите, рисковете и въпросите, които трябва да бъдат изяснени преди сделката.
Официални правни източници
Закон за задълженията и договорите — чл. 18, 19, 37 и 93, Министерство на правосъдието:
Закон за задълженията и договорите — Министерство на правосъдието
Граждански процесуален кодекс — чл. 586 относно проверката на собствеността при нотариална сделка:
Граждански процесуален кодекс — Министерство на правосъдието
Семеен кодекс — чл. 24–26 относно разпореждането с общо имущество и семейното жилище:
Семеен кодекс — Министерство на правосъдието
Имотен регистър — Агенция по вписванията:
Имотен регистър — Агенция по вписванията
Удостоверения от Имотния регистър:
Удостоверения — Агенция по вписванията
Закон за кадастъра и имотния регистър:
ЗКИР — Агенция по геодезия, картография и кадастър
Автор: Румяна Стефанова Баргазова