„Имотът е чист, има удостоверение за тежести.“
Това звучи успокояващо, особено когато сте на крачка от капаро или предварителен договор. Но удостоверението за тежести е важна част от проверката на имот, а не цялата проверка.
Документът може да даде съществена информация за вписани ипотеки, възбрани и други права и актове, свързани с имота. За да бъде тази информация полезна обаче, трябва да се знае за кой точно имот е направена проверката, за кои лица, за какъв период и какво остава извън нейния обхват.
Затова въпросът при покупка не трябва да бъде само:
„Има ли удостоверение за тежести?“
По-полезният въпрос е:
„Какво точно удостоверява този документ и достатъчна ли е извършената проверка за конкретната сделка?“
„Удостоверение за тежести“ или „удостоверение за имот“?
В ежедневния език най-често ще чуете израза „удостоверение за тежести“.
В електронните услуги на Агенцията по вписванията официалната услуга е означена като „издаване на удостоверение за имот от Имотния регистър“.
Според Агенцията по вписванията удостоверението за имот отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права към момента на изготвянето му или удостоверява, че такива няма.
Самата Агенция използва и популярния термин „удостоверение за тежести“ при услугата за проверка на автентичността на издадените документи.
Затова в тази статия използваме „удостоверение за тежести“ в обичайния му практически смисъл.
Какво представлява проверката за тежести?
Имотният регистър съдържа информация за вписани актове, свързани с недвижими имоти.
Съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър в него се вписват актове, с които се признава или прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот. Включват се и възбраните и ипотеките, както и други действия и обстоятелства, за които законът предвижда вписване.
На практика проверката за тежести може да покаже вписани обстоятелства, които са съществени за решението дали и при какви условия да придобиете имота.
Сред най-познатите примери са:
ипотеки:
възбрани;
вписани права на трети лица;
актове, засягащи собствеността или други вещни права;
отбелязвания и заличавания във връзка с вече извършени вписвания.
Важно е да се гледа не само дали има вписване, но и какъв акт стои зад него и какво е правното му значение за конкретната сделка.
Какво означава ипотека върху имота?
Ипотеката служи за обезпечение на вземане и се вписва.
Наличието на ипотека не означава автоматично, че имотът не може да бъде продаден. То обаче е обстоятелство, което трябва да бъде анализирано преди купувачът да плати значителна сума.
При подобна сделка трябва да е ясно например:
кой е ипотекарният кредитор;
кое задължение е обезпечено;
как ще бъде уредено задължението;
кога и при какви условия ще бъде заличена ипотеката;
как са съобразени плащанията на купувача с този процес.
Обяснение от типа „ипотеката ще се оправи при нотариуса“ не е достатъчно само по себе си.
Необходимо е да се разбере конкретният механизъм, по който сделката ще бъде извършена.
Какво означава възбрана?
Възбраната е вписване, което също изисква особено внимание при предстояща сделка.
Ако при проверката бъде установена възбрана, купувачът не трябва да я разглежда като административна подробност, която може да бъде пренебрегната.
Трябва да се установят актът и производството, във връзка с които е вписана, актуалното ѝ състояние и последиците за планираната покупка.
Заключението зависи от конкретните документи.
Защо периодът на удостоверението е толкова важен?
Това е една от най-често пренебрегваните подробности.
Агенцията по вписванията предлага и удостоверение за имот за определен период. Официалното описание е ясно: такова удостоверение съдържа само вписванията, отбелязванията и заличаванията, направени през посочения от заявителя период.
Пример:
Продавачът притежава имота от 2012 г., а Вие получавате удостоверение, което обхваща само периода от 2021 до 2026 г.
Дори документът да не показва вписвания през тези пет години, той не отговаря сам по себе си на въпроса какво е било вписвано преди 2021 г.
Това не означава автоматично, че има проблем.
Означава, че периодът трябва да бъде съобразен с историята на собствеността и с документите, които се проверяват.
„Чисто за последните 10 години“ невинаги е равнозначно на пълна проверка
При покупка на имот не е разумно механично да се избере произволен период само защото звучи достатъчно дълъг.
По-полезно е първо да се установи историята на собствеността и след това да се прецени какъв период трябва да обхване проверката.
Именно затова Агенцията по вписванията изисква към заявлението за удостоверение за имот да бъдат представени документи за собственост, които обхващат заявения период.
Идентификацията на имота е също толкова важна, колкото резултатът
Удостоверение без вписани тежести е полезно само ако е сигурно, че проверката се отнася именно за имота, който възнамерявате да купите.
При подаване на заявление Агенцията по вписванията изисква пълно описание на недвижимия имот, неговото местонахождение и данни за лицата, за които се отнася справката, както и за преките им праводатели. При наличие на одобрена кадастрална карта се прилага и актуална кадастрална схема или скица.
В електронния портал има отделни секции за настоящите собственици и предишните собственици. Официалните указания посочват, че удостоверението се изготвя след серия от справки по персоналните партиди на лицата, които са носители на права за имота.
Това е важно по практическа причина:
грешно или непълно идентифициран имот може да доведе до проверка, която формално изглежда изрядна, но не отговаря на въпроса, който купувачът всъщност задава.
Какво трябва да сравните в документите?
При проверка за тежести на имот е разумно да се сравнят поне:
1. Имотът по нотариалния акт
Адрес, площ, граници, прилежащи части, идеални части и другите индивидуализиращи данни.
2. Имотът по кадастралната схема или скица
Особено важен е кадастралният идентификатор при територии с одобрена кадастрална карта.
3. Имотът в удостоверението
Трябва да се уверите, че удостоверението не се отнася до сходно описан, но различен обект.
4. Настоящите и предишните собственици
Имената и историята на придобиването трябва да позволяват проследяване на правата.
При стари документи е възможно описанията на имота да са променяни през годините. Това не означава непременно проблем, но връзката между старото и актуалното описание трябва да бъде установена.
Достатъчно ли е удостоверение, на което пише „няма тежести“?
Не като самостоятелна правна проверка.
Това е може би най-важният извод от цялата тема.
Удостоверението може да покаже, че при извършената справка не са установени вписвания от съответния вид и в съответния обхват.
Но то не отговаря автоматично на всички въпроси около собствеността и бъдещата сделка.
Например само от удостоверението за тежести невинаги можете да установите дали:
продавачът действително има право да се разпореди с целия имот;
има и други наследници или съсобственици;
имотът е придобит при режим, при който значение има и друг съпруг;
лицето, което води преговорите, има необходимата представителна власт;
данните в нотариалния акт и кадастъра съвпадат;
фактическото състояние на имота отговаря на документите;
строителните книжа са изрядни;
всички помещения и принадлежности, показани при огледа, действително са част от правото, което ще придобиете.
Затова „няма тежести“ и „имотът е проверен“ не са синоними.
Удостоверението не е правно становище за собствеността
Имотният регистър има важна публична функция и позволява да се проследяват вписани актове и промени.
Но прочитането на един документ от регистъра не замества анализа на правото на собственост.
Самият Закон за кадастъра и имотния регистър прави важно разграничение: партидата има оповестително действие и не представлява сама по себе си доказателство за вписаните факти, обстоятелства и права.
На практика трябва да бъдат разгледани и актовете, въз основа на които са извършени релевантните вписвания.
Ако открием вписване, достатъчно ли е да видим наименованието му?
Не винаги.
Представете си, че справката показва ипотека, последвана от вписано заличаване.
Това е съществена информация, но при конкретна сделка може да е необходимо да се прегледат и самите актове и да се проследи дали става дума точно за същата ипотека и същия имот.
Агенцията по вписванията позволява да бъдат заявявани справки и преписи от съхраняваните актове. Незаверени преписи могат да бъдат изисквани от всеки, докато за заверените преписи има ограничения относно лицата, които могат да ги получат.
Това е една от причините професионалната проверка да не приключва с един ред от справката.
Какво още да проверите освен вещните тежести?
При покупка на недвижим имот проверката може да се разглежда на няколко отделни нива.
Собственост
Кой е собственикът и от какъв документ черпи правото си?
Понякога трябва да се проследят и предишни придобивания.
Съсобственост
Продава ли се целият имот или само идеална част?
Има ли други лица с права?
Семейно положение и имуществен режим
Кога и как е придобит имотът?
Необходимо ли е участие или съгласие на съпруг?
Наследяване
Ако имотът е наследствен, установени ли са всички наследници и дяловете им?
Представителна власт
Ако сделката се води чрез пълномощник, какъв точно е обхватът на пълномощното?
Кадастър
Съвпадат ли нотариалният акт, кадастралната схема и фактическият имот?
Строителни документи
Особено при ново строителство или преустройства трябва да бъдат разгледани и документи, които нямат отношение към удостоверението за тежести.
Точно тази по-широка проверка е предмет на статията:
„Преди капарото: какви документи да проверите при покупка на имот?“
Кога трябва да бъде направена проверката?
Най-полезна е преди купувачът да направи първо съществено плащане или да поеме трудно обратим договорен ангажимент.
Няма особен практически смисъл проблемът да бъде открит едва непосредствено преди нотариалното изповядване, ако междувременно вече са платени значителни суми.
Затова при покупка логичната последователност е:
получаване на документите за имота;
проверка на собствеността и идентичността;
проверка за вписвания и тежести;
анализ на установените обстоятелства;
преглед на договора и условията за плащане;
едва след това — плащане според договореното.
Колко „актуално“ трябва да бъде удостоверението?
Агенцията по вписванията посочва, че удостоверението отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията към момента на изготвянето му.
Това означава нещо съвсем практично:
между издаването на удостоверението и деня на сделката могат да настъпят нови обстоятелства и да бъдат извършени нови вписвания.
Ето защо актуалността на проверката трябва да бъде преценена спрямо конкретната сделка и момента, в който предстои плащането или прехвърлянето.
Не е разумно старо удостоверение да се приема автоматично като достатъчно само защото някога е било „чисто“.
Как се заявява удостоверение за имот?
Според актуалната информация на Агенцията по вписванията към заявлението за удостоверение за имот се прилагат:
заявление по образец;
копия от документите за собственост, обхващащи заявения период;
актуална кадастрална скица или схема при наличие на одобрена кадастрална карта;
документ за платена държавна такса.
Заявлението може да бъде подадено в съответната Служба по вписванията по местонахождение на имота.
Агенцията предоставя и възможност за електронно заявяване през Единния портал за заявяване на електронни административни услуги, като за електронното подаване на заявлението се използва квалифициран електронен подпис.
Актуалната официална информация предвижда услуги със срок за изготвяне до 7 работни дни или до 3 работни дни, в зависимост от избраната услуга.
Държавните такси след въвеждането на еврото се изразяват в евро. Преди заявяване е разумно конкретният актуален размер да се провери по действащата Тарифа или чрез калкулатора на Агенцията по вписванията.
Може ли да проверя дали удостоверението е истинско?
Да.
Агенцията по вписванията предоставя онлайн проверка за автентичност на издадените удостоверения за тежести.
Удостоверенията, издавани от 19 март 2018 г. насам, съдържат уникален 12-знаков буквено-цифрен код, чрез който може да бъде проверено дали представеният документ е идентичен с този, издаден от Агенцията.
Това е особено полезно, ако получавате удостоверението не лично от Агенцията, а от продавач, посредник или друго лице.
Практичен пример: „чисто“ удостоверение, но непълна проверка
Представете си следната ситуация.
Купувате апартамент във Варна. Продавачът Ви предоставя удостоверение без вписани тежести.
На пръв поглед всичко изглежда наред.
При прегледа обаче се установява, че удостоверението е за ограничен период, а продавачът е придобил имота по-рано. В стария нотариален акт имотът е описан по различен начин от актуалната кадастрална схема.
Това не означава непременно, че има скрит проблем или че сделката трябва да бъде прекратена.
Означава, че преди плащане трябва да се направи връзката между документите и при необходимост да се разшири проверката.
Добрата проверка не търси повод сделката да бъде спряна.
Тя търси отговор на въпроса дали документите разказват последователна и достатъчно ясна история на имота.
Чести въпроси
Удостоверение без тежести означава ли, че имотът е напълно безопасен за покупка?
Не.
То е важен положителен елемент от проверката, но не замества анализа на собствеността, страните, кадастралните данни и договора.
Мога ли сам да поискам удостоверение?
Да. Агенцията по вписванията посочва, че всеки може да поиска справки по вписванията, отбелязванията и заличаванията, както и удостоверение за наличието или липсата на вписване.
Достатъчна ли е електронна справка от Имотния регистър?
Електронните справки са много полезен инструмент, но конкретната цел на проверката определя дали е необходимо удостоверение, преглед на отделни актове или допълнителни документи.
Агенцията предоставя различни видове електронни справки — по документ, лице, имот и електронна партида.
Ако има ипотека, трябва ли веднага да се откажа от покупката?
Не може да се даде универсален отговор.
Наличието на ипотека означава, че сделката трябва да бъде структурирана внимателно и да бъдат изяснени кредиторът, задължението, плащането и заличаването.
Решението зависи от конкретните документи и договорености.
Колко назад трябва да бъде проверен имотът?
Няма един период, който механично да е правилен за всеки имот.
Обхватът трябва да бъде съобразен с начина и историята на придобиване, документите за собственост и конкретния риск, който се проверява.
Удостоверението за тежести е начало на анализа, не негов край
Проверката за тежести е една от основните стъпки преди покупка на недвижим имот.
Тя може да разкрие обстоятелства, които пряко влияят върху решението дали и при какви условия да бъде извършена сделката.
Но един документ с резултат „няма вписвания“ не следва автоматично да се превръща в заключение:
„Всичко с имота е наред.“
Преди подобен извод трябва да се провери:
точният имот ли е изследван, правилните лица ли са включени, достатъчен ли е периодът и съответстват ли резултатите на документите за собственост.
След това идва и по-широкият анализ на самото право на собственост, страните по сделката, кадастъра и договора.
Ако предстои покупка и искате да бъде извършена правна проверка на имота и документите преди капаро или предварителен договор, можете да разгледате услугата „Имотно и вещно право“.
Целта на предварителната проверка е да се установят въпросите, които трябва да бъдат изяснени преди купувачът да поеме финансов и договорен риск.
Автор: Румяна Стефанова Баргазова